发布时间：2020-07-11 16:33:37 发布者：南京律师 来源：法关通
导读：买房是人生头等大事。却往往历经数度曲折 常见的遭遇有广告欺骗，定金纠纷，霸王合同，房屋质量，面积缩水。
2017年12月12日，新碧公司(甲方、卖方)与购房人(乙方、买方)签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定：购房人购买位于滁州市明光西路8号(碧桂园名邸)11幢商业单元某室;第三条房屋建筑面积单价18547.83元/平方米，根据暂测房屋价值，房屋总金额为人民币3348441元;第十一条甲方定于2019年3月31曰前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十八条该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除合同。补充协议：第一条…买卖双方一致同意：该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时可计产权面积的每层的层高大于或等于3.5-5米的，则买受人对该商品房的层高没有异议，并同意接受。第四条关于商品房交付条件与交接手续1、该商品房的交付条件以本条约定为准。(1)该商品房交付时应当符合的条件为：出卖方已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。第五条逾期交付责任按逾期时间，分别处理(不作累加)1、逾期在90曰之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之曰止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。第六条关于面积差异处理。第七条关于规划设计变更。3、双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，设计该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知书送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，如买受人因涉及变更产生损失的，出卖人依据法律规定承担相应责任。第十五条关于合同解除。买卖双方一致同意不按合同第十九条和第二十一条的约定，按如下约定履行。合同签订后，购房人向新碧公司支付了购房款3348441元。2019年4月30日，新碧公司案涉房屋通过了竣工验收。诉讼过程中，新碧公司认可案涉房屋一楼的里侧层高实为2.8米，二楼层高为3.5米。
江苏德善律师事务所代理购房人作出了如下答辩：1.依据《补充协议》第一条第二款的约定，其在案涉房屋层高低于3.5米的情况下，有权解除合同;2.《补充协议》第七条第3点同样也约定了其享有的解除权;3.案涉房屋层高不符合合同约定，已构成根本违约，新碧公司的违约行为已导致其合同目的无法实现，其有权解除房屋买卖合同;4.新碧公司关于合同约定层高3.5米系笔误的抗辩理由不能成立，应当承担相应的违约责任并赔偿其因合同解除遭受的所有损失.
而新碧公司辩称，1.从层高没有达到3.5米不能推导出购房人有异议并拒绝接收房屋，如果按购房人的理解则可能出现解除权滥用，不利于交易的稳定，原审认定虽然层高没有达到3.5米但并没有达到合同解除的条件;2.《补充协议》第七条第三点赋予约定解除权是指变更规划设计未通知买受人的前提下，买受人有解除合同的权利，但是涉案房屋的规划设计并未变更过，故按本条约定解除的条件并不具备;3.购房人关于原始设计文件中案涉房屋的层高就远不足3.5米，其公司构成欺诈，买卖合同更应解除的主张无事实与法律依据;4.购房人主张涉案房屋层高不足致合同目的不能实现，符合法定解除权的主张无事实和法律依据;5.层高不足目前法律法规及司法解释对此均没有明确规定，双方对此也无合同约定。但解除权作为一种形成权，仅凭单方意思表示即可使现成的法律关系消灭，很容易造成权利的滥用，层高不足明显未达到根本性违约的标准，如果随意解除合同将对其公司造成明显损失，且不利于交易的稳定。
一审法院认为，新碧公司与购房人签订的《滁州市商品房预售合同》及补充协议是当事人真实的意思表示，合法有效，双方应恪守履行。合同约定案涉房屋“交付时可计产权面积的每层的层高大于或等于3.5-5米的，则买受人对该商品房的层高没有异议，并同意接受”，但合同并未对交付的房屋若层高不足的违约责任进行约定，虽然案涉房屋有部分层髙未达到3.5米，但购房人未举证证实层高不足3.5米的部分影响了房屋主体结构质量，购房人据此要求解除合同并要求新碧公司返还购房款、赔偿损失的主张不能成立，对其诉讼请求不予支持。
二审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同对房屋的面积、层髙、价款等作了明确约定，对双方当事人具有约束力。合同签订后，购房人依约交付了全部房屋价款，新碧公司交付的房屋不符合同约定，房屋的实际层高与合同的约定层高存在较大差距，新碧公司主张案涉合同中关于房屋层高的约定是由于工作人员的笔误所致，但新碧公司作为专业的商品房开发销售企业，其工作人员理应具有相应的商品房销售知识和经验，对销售的商品房情况应有准确的掌握，相对于普遍购房者应当负有更髙的注意义务，即便是工作人员的笔误，也不能据此否认新碧公司交付的房屋层高不符合合同约定的违约行为。案涉房屋系商业用房，其价值主要在于空间和位置，房屋的层髙和面积一样，不仅是买受人的购房选择及房屋价格的重要影响因素，而且会对房屋的使用造成重大影响。双方在合同中约定每层的层高大于或等于3.5-5米，即使按照新碧公司自认的层高，案涉房屋一楼的里侧层高仅为2.8米，误差率高达20%，且该层高差距在客观上已无法改变，要求违约方继续履行合同使层高达到合同的约定在事实上已无可能，新碧公司无法通过修理、重作等方式使案涉房屋的层高达到合同约定的标准。据此能够认定案涉房屋层高不符合合同约定，严重影响了购房人对案涉房屋的使用，致使购房人的购房合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，购房人享有对案涉合同的法定解除权，原审判决驳回购房人关于解除案涉合同、返还购房款及利息的诉讼请求不当，本院予以纠正，并判决解除双方于2017年12月12曰签订的《滌州市商品房预售合同》。案涉合同解除是因新碧公司的违约行为所致，且购房人依约支付了全额购房价款存在实际损失，双方虽未对相关利息进行约定，但基于公平及诚实信用原则，对购房人的购房款产生的利息损失应当予以支持，可根据购房人具体的付款时间节点，按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率由新碧公司支付相应利息，判决如下：一、撤销安徽省餘州市琅琊区人民法院(2019)皖1102民初2778号民事判决;二、解除腺州市新碧房地产开发有限公司与购房人于2017年12月12日签订的《滁州市商品房预售合同》;三、滁州市新碧房地产开发有限公司于本判决生效后十曰内支付购房人购房款3348441元及利息
