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什么是预约合同?

发布时间:2018-10-25 17:01:53 发布者:梁教授 来源:法关通

导读:预约合同属于合同法上的无名合同。预约亦称预备合同,是双方当事人约定在一定期限内订立正式合同的合同。

  预约合同的由来:QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  在民法发展史上,之所以在买卖合同本约之外需要订立买卖预约,是因为早期的买卖合同属于要物合同、实践合同,须以标的物的交付作为合同成立条件。假设当事人双方约定将来某个时间交货、付款,这样的约定不具有法律拘束力。因此发明了买卖预约,即在将来某个时间订立买卖合同的合同。买卖合同本约发生交货、付款的义务,预约合同发生订立买卖合同的义务,不直接发生交货付款的义务。QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

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  预约合同的发展:QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  随着社会的发展和法律的进步,合同自由的观念逐渐得到承认,买卖合同由要物合同逐渐向诺成合同过渡,至合同自由原则确立之后,买卖合同成为典型的诺成合同,因当事人双方一方愿买、一方愿卖的合意而成立。不能即时交货付款,可以直接订立买卖合同本约。完全没有必要像早期那样,先订立买卖预约,然后再根据预约订立买卖合同本约。因为买卖合同是诺成合同,不能即时交货、付款的,可以在合同中约定将来付款、交货的期限或条件,而无须先订立买卖预约。这就是多数发达国家民法典未规定预约的理由。QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  预约合同的在中国的法律地位:QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  我国民法通则和合同法也没有规定预约合同。法律上没有规定预约,并不等于社会生活中没有预约,更不等于法律不承认预约的效力。随着我国社会经济的发展,预约合同有增多的趋势,尤其是在房屋买卖中,先订立买卖预约,然后在约定的期限内订立买卖合同本约,这样的情形并不少见。当事人订立的预约合同,因现行合同法未设具体规则,属于无名合同,即合同法第124条所谓“本法分则和其他法律没有明文规定的合同”,应当适用合同法总则的规定。QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  预约合同的在其他国家的法律地位:QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  发达国家民法规定的预约,有双方预约、单方预约之分。我国《买卖合同司法解释》第二条所规定的是双方预约。双方预约,双方当事人都有要求对方订立买卖合同本约的权利。单方预约,仅一方当事人有要求对方订立买卖合同本约的权利。法国、日本民法规定的是单方预约。瑞士债务法规定的是双方预约。我国司法解释采用“预约合同”概念,当然是双方预约,双方当事人均享有要求对方订立买卖合同本约的权利,也都负有按照对方要求订立买卖合同本约的义务,因此属于双务合同。按照预约要求对方订立合同的权利,叫做预约权。这个权利在日本叫做预约完成权。QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

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  预约合同的效力:QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  第一层次的效力是,双方当事人都享有要求对方订立买卖合同本约的权利(预约权),双方当事人都负有按照对方的要求订立买卖合同本约的义务。QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  第二个层次的效力是,我国预约合同当事人享有的预约权,性质上属于债权,属于是相对权,仅在预约合同双方当事人之间有效,没有对抗第三人的效力。假设一方把预约合同约定的房屋卖给了第三人,预约合同的另一方不能请求人民法院宣告对方与第三人之间的房屋买卖合同无效。这一点和日本不一样,日本民法规定的买卖单方预约,仅一方享有权利,称为“预约完成权”,可以进行假(预)登记,经过登记后,就具有物权的效力,可以对抗第三人。我国台湾地区裁判实务认可的预约权,也仅仅是债权。QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  第三个层次的效力是,一方不按照预约合同的要求订立本约合同,即构成根本违约,同时成立法定解除权和违约责任。对方当事人有选择权,或者根据合同法第107条关于违约责任的规定,追究违约责任,或者按照第94条关于法定解除权的规定,解除预约合同并要求赔偿损失。QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  预约合同的违约责任:QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  违反预约合同仅仅是赔偿信赖利益损失。信赖利益损失又叫机会损失,如预约合同约定房价每平方米三千,因对方违反预约合同,现在再与其他人签订买卖合同,房价已经涨到五千,这个差额每平方米两千,就是机会损失、信赖损失。无论追究违约责任或者解除合同要求损害赔偿,均只赔偿机会损失,不包括可得利益。还要注意,如果预约合同有定金交付,则应依据合同法第115条执行定金罚则,交付定金一方违约则丧失定金,收受定金一方违约则应双倍返还定金。QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  一方违反预约合同,他方可否请求人民法院强制违约方订立本约合同?即可否适用合同法第110条规定的强制实际履行?答案是:不可以。不是我说不可以,而是最高法院司法解释说不可以。因为《买卖合同司法解释》第二条明文规定,对方只能选择行使法定解除权,或者选择追究违约责任。QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  预约合同的强制履行:QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  违反预约合同,对方不能要求强制实际履行,理由何在?因为强制违约方订立买卖合同,违反合同自由原则,合同法第4条明文规定:当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。这就是合同自由,订立合同、不订立合同,取决于当事人自愿。违反预约合同的事实,已经表明违约方不愿意订立合同,任何单位和个人包括人民法院,也不能强制他订立合同。假如人民法院真要强制违约当事人订立合同,将不仅限制、剥夺其决定是否订立合同的意思自由,而且要限制、剥夺其人身自由。总不能使用暴力强制违约方在合同书上签字、按手印吧!这样做,不仅违反合同法,也违反宪法。因此,预约合同的性质决定了,不能强制实际履行预约合同。如果对方要求强制违约方订立合同,法庭应当予以释明,告知不符合强制实际履行条件,强制订立合同属于合同法第110条第(1)项所谓“法律上不能履行”。QJ7南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

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