宅基地

农村小产权房转让协议是否违反法律规定

发布时间:2019-06-07 10:33:37 发布者:南京律师 来源:法关通

导读:农村宅基地的所有权属于农民集体所有,宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时,应当受到严格的限制。在此前提下,城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。

  96年农村土地确权(也就是二轮承包时),本村村民将房屋私下进行专卖(没有买卖协议),卖方(甲方)由于需要将户口迁往集镇,将其户下农田给乙方进行种植(没有协议),并且于1996年二轮农田调整时,该块农田已在我朋友家名下,现在对方要求将农田要回。并且说该房产的宅基地,不属于乙方所有,乙方只有房屋产权。

小产权房只能分配给本村村民pKz南京律师「免费咨询」电话-南京律师事务所在线咨询

  根据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。

  农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定,应认定为无效协议。(二审法院)宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。

  农村的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地,根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定,宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的,该买卖行为一般是无效的。

  法律并不限制对私有房屋的买卖,农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。根据“地随房走”的原则,在出售私有房屋时,宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人。只是宅基地具有特殊性,属于农村集体经济所有,法律对其转让有严格的限制条件:如果转让,必须在同一集体经济组织内转让,同时必须先行到政府部门依法办理有关的审批手续,接受转让的村民不需为宅基地使用权支付任何价款给付对方村民。农田已经在乙名下,甲无权要回。只要转让时的各项手续齐全,甲也不能要回宅基地。

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