房屋买卖

南京小产权房出路的法律思考

发布时间:2018-05-29 18:25:55 发布者:法关通 来源:法关通

导读:宣告小产权房证无效并转为租赁合同,闲置宅基地上小产权房的合法化,小产权房转为保障性住房

  一、小产权房的界定

  关于小产权房的界定,至今未有官方的明确解释和明晰的判断标准,也就是说小产权房并不是法律上的称谓,而是人们在实践中形成的一种称谓。目前实践中人们对小产权房的定义是:在农村集体土地上开发建设的,未缴纳土地出让金等相关费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡(镇)政府或村委会颁发的房屋。

  二、小产权房的法律成因分析

  小产权房之所以当前这么风靡全国,我认为我国的土地管理制度是其根本原因。根据我国《宪法》第10条的规定,我国的土地性质分为两种即国有土地和集体土地,并且二者的权利体系完全不同。根据我国《土地管理法》第43条的规定,集体土地的用途只有三种,即兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公益事业的建设,而国有土地是可以在市场上流转、交易、开发、抵押,但集体土地是没有这些权利的,这在《土地管理法》颁布之初并没有什么突出的问题,但是随着中国特色社会主义市场经济体制的不断完善,这种城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度已不再适应市场的需求。一方面,近几十年来在农村出现了许多现实的问题,最明显的就是大量的建设用地和耕地被荒废了,造成了土地资源的浪费,大量土地得不到合理利用。而另一方面,随着近十几年我国城镇化进程的不断加快,城市化建设的规模不断扩大,城市土地供不应求土地资源严重缺乏。在这种形势下城市土地出让金一再上升,以至于各地出现了许多所谓的;地王”,在这过程中国家获取了不菲的收入。而集体组织也想在这过程中分享利益,但是集体土地并不能在市场上任意流通,按照现行法律的规定,用于房地产开发的土地必须是国有土地,如果将集体土地用于房地产开发,那么必须由政府办理土地征收手续,房地产开发商通过公开竞价的方式取得土地使用权,可是按照现行的土地征收管理制度,集体组织在征收过程中得不到相应的市场价格补偿,往往得到的只是市场价格的一小部分,在这种情况下,集体组织为了得到更大的利益,就铤而走险变相将集体土地出租给开发商用于房地产开发,但是由于得不到相应的房地产开发证件,建设在集体土地上的房屋是不被国家承认的,只是有村委会或乡政府自己制作的产权证明书。所以我认为土地的二元所有制制度和土地的征收制度是小产权房迅速蔓延的根本制度原因。

小产权房律师

小产权房律师

  三、解决小产权房问题的法律对策

  小产权房的出现并不是偶然的,是有其合理之处的。故国家不能采取一刀切的办法一棒子打倒一大片,而应对于不同的小产权房采取不同的措施,做到具体问题具体分析。

  1、拆除侵占耕地的小产权房

  小产权房的用地类型很多,虽然都是不符合现行法律法规的规定属于违法的,但是违法性质最为恶劣的是占用耕地的小产权房开发行为,耕地关系到一个国家的粮食安全,粮食不能保证自给自足一个国家会处于被动地位,所以对此类小产权房应当坚决予以拆除,违法严重者还应该追究法律责任。

  2、通过建设用地指标流转方式解决用地合法性问题

  对符合两规,只是违背用地指标控制的小产权房项目,可以通过购买建设用地指标的方式使其占用的土地合法化,土地合法化的问题一旦得到解决,其他的施工、消防、质检等手续就比较容易取得。按照现行的土地政策,经过省国土资源厅或者国土资源部审批的土地整理和城乡建设用地增建挂钩项目,整理出的土地指标只能在本县、本区或县级市范围内流动。我认为可以借鉴汶川大地震后国务院给予灾区建设用地指标可以跨区(市)县流动的优惠政策,相信可以在一定范围内进行推广以便更好解决小产权房用地问题。

  3、宣告小产权房证无效并转为租赁合同

  对于开发较早的小产权房,已由村委会或者乡(镇)政府颁发小产权房证的,相关部门应该发布公告宣告小产权证无效,提醒公众不得购买此类房屋。事实上在实践中有许多小产权房是采取;以租代售”的方式进行交易的,所以,可以将不受法律保护的小产权房买卖关系转换为受法律保护的租赁关系,并且在房管部门进行登记备案管理。这样既可以弥补项目转正前的法律真空,同时也可以在一定程度上化解矛盾,避免引发社会不稳定因素。

  4、闲置宅基地上小产权房的合法化

  小产权房的类型有许多种,其中有一种是在农村闲置宅基地上修建的。从充分利用土地资源的角度来讲,我们应该将闲置的土地合理利用起来,充分发挥其应有的价值。所以,在闲置的宅基地上开发建设的小产权房可以看作是对土地价值的最大化处理,只要这种小产权房不违背;两规”,可以由国土部门出台相关政策,对原宅基地使用权人予以一定标准的经济补偿,并且由小产权房开发商补交土地费用和各种税费后,小产权房可以逐步合法化。

  5、小产权房转为保障性住房

  据了解,小产权房的开发量虽然惊人,但真正入住的却不多,房屋空置率比较高,如对小产权房一律实行强拆政策,不仅需要负担高额的拆除成本,同时也是对原来建房投入的浪费。鉴于目前的住房保障体系尚不健全,城市保障住房供应量与需求量相比,处于供不应求的情况,加之政府建设保障性住房的财政投入有限,如果能将符合;两规”的小产权房由政府以小产权房的建设成本为基数,适当浮动一定比例后将其收购作为经济适用房或廉租房使用,不仅可大面积解决小产权房问题,也可在较大程度上补充住房保障资源。

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